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市区老破小打不过郊区次新房别再迷信老黄历

发布时间:2019-08-16 17:02:05

市区老破小打不过郊区次新房?别再迷信老黄历了

本文转自公众号:购房大学(ID:goufangdaxue)

据数据显示,2018年北京市成交的二手房均价为438万元,是继北京二手住宅成交均价连续上涨9年后,首次出现了下跌。然鹅房价下跌之后二手房均价不得不说,还这么高……

最近有粉丝问,到底是买市区的老破小呢,还是上车最近开盘的这几个新房呢?

他手头预算有限,就200多万,买老破小,生活设施老旧,太不方便,可是新盘基本都在五环外,未来升值空间是不是没有老破小大呀,确实是个让人头大的问题。

咱们不妨先把问题简单化一点,为了便于对比价格涨幅,咱们把问题变成市中心老破小VS五环外次新房。一起看看,老破小到底是不是真的有那么好。

数据最能说明问题

以三环与五环外小区为例,

老破小代表:

1、东三环农光里小区,步行364米就是地铁十号线劲松站,建造于1985年,算是地道的老房子,三年涨幅41.8%。

2、位于西南三环的太平桥东里小区,距离7号线湾子步行562m,9号线六里桥东步行663m,7号线北京西站步行885m,可以说交通非常方便了,三年涨幅32%。

五环外次新房代表:

1、昌平回龙观首开国风美唐朗观,周边地铁情况:8号线霍营步行349m,13号线霍营站步行493m,8号线回龙观东大街步行697m。高层,物业服务良好,三年涨幅38%。

2、大兴中建国际港,位于大兴新城核心区,南门5米就是4号线枣园地铁站,小区管理完善,三年涨幅涨幅46%。

可以看出,这三年,无论是市区的老破小还是近郊的次新房,涨幅接近,甚至在发展势头正猛地地区,近郊次新房涨幅远大于市区老破小。

贷票很值钱,上车最重要

在目前的限购限贷下,虽然没有明文说明,但是我们默认,政府给予每个公民一次“首房首贷”的资格。所以对于年轻人,贷票很值钱。

另一个你需要知道的是,老破小和郊区新的的杠杆率不一样。

郊区地铁新容易贷款,这就表示,你可以以很少的首付上车!

例如总价同为500万的房子,你选了郊区地铁新,首付35%,175万。剩下的100%贷款,贷足30年没有问题。

但是如果你选择了市区老破小,因为房龄太老,评估差,银行一般会提高贷款成数,一般只能贷出一半,且贷款时限短,加上中介费,200万首付你休想拿下它。

所以,实际一点,老破小真不是随随便便可以撬地动的。

学区房有风险

有些人认为,“老破小”大多带着主城区的优质学区,虽然房子糟糕点吧,但至少孩子能上个好学校。

这种想法是错的。

1、真正优质的学区房“老破小”根本不便宜,单价比许多高品质次新房都贵,根本不是刚需客群能入手的;

2、学区房未必就是一块房价的“免死金牌”,就北京而言,针对学区房的调控一直在加大。

目前,学区大量外溢,不少名校都以建立分校或者合作的方式外迁至大兴和通州。

而且早在去年,东城区和通州区喊出了学区房6年一学位,东城区的新政甚至还与房产登记时间挂钩,年末更有海淀实行“多校划片”政策,让不少人大呼学区房要“凉”。

去年以来,你会经常听到某套房总价下跌100万乃至200万,再往下打听,往往就是学区房。学区的价值,不好量化,它的溢价有时候很离谱,说到底它已经跟普通人没什么关系,只与最顶端的人群的购买力有关。这些人一旦离去,回调也非常厉害。

居住体验很糟糕

这个大家应该都懂,其实说到底

,买房子自己住,生活品质是每天都逃避不了的现实,陈旧的外立面、铁锈斑斑的闸门、“灰尘仆仆”的楼梯、可能一塌糊涂的物业……这样的环境真的是你想要的吗?

最后,究竟选市区老破小还是郊区地铁新,这是一个老生常谈的话题,每个人应该从自己的实际需求角度出发,我们的建议是:

如果你是一个单身或者新婚,请选择近郊地铁新,依照如今北京市的规划,三五年后,你的房子可能变成学区房,顺便解决了你未来孩子的求学问题。

哪怕没变成学区房,三五年后你家经济实力上涨,足以在市区购买一套小户型学区房挂户口,然后租住在学校附近,把近郊地铁房租出去。

市区老破小绝对是人民币粉碎机,不是火烧眉毛,为什么要选择“蜗居”在那样的环境里呢?

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